Canna fumaria in appoggio sulla facciata esterna dello stabile: legittimo lo stop all’installazione

Legittimo, alla luce di quanto previsto dal regolamento contrattuale di condominio, lo stop alla ipotesi di installazione di una canna fumaria in appoggio sulla facciata esterna dello stabile. Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 31593 del 3 dicembre 2025 della Cassazione), i quali, alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Milano, precisano che il regolamento contrattuale di condominio, predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e accettato con i rispettivi singoli atti di acquisto dai condòmini, può imporre limitazioni ai diritti dominicali dei singoli condòmini, anche relativamente alle porzioni di loro esclusiva proprietà, purché, però, siano finalizzate alla tutela del decoro architettonico dello stabile e dell’interesse comune del condominio, potendo legittimamente subordinare uno specifico intervento al consenso dell’assemblea condominiale.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è l’azione con cui una società impugna la delibera con cui il condominio non ha approvato la richiesta di installare una canna fumaria in appoggio sulla facciata esterna dello stabile condominiale, a servizio della unità immobiliare, sita al piano terreno, della società.
Per i giudici di merito non ci sono dubbi: il regolamento vigente nel condominio ha natura contrattuale e può legittimamente vietare al singolo condòmino di procedere di sua iniziativa ad apporre infissi sui muri, tanto interni che esterni al fabbricato, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, e, quindi, qualsiasi modificazione al fabbricato, anche se ne guasta l’estetica, deve essere autorizzata dall’amministratore, il quale, in questo caso specifico, ha deciso dopo aver sentito il parere di un tecnico.
Per i giudici di merito, quindi, tali regole, derogatorie al diritto di ciascun condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, sono ammissibili, e quindi legittimamente l’assemblea ha esercitato il diritto di approvare o meno la richiesta avanzata dalla società.
Questa valutazione è condivisa dai magistrati di Cassazione, per i quali il regolamento contrattuale del condominio, in quanto predisposto dall’originario proprietario dello stabile, è, per sua natura, vincolante anche in ordine alle limitazioni dei diritti dominicali dei singoli condòmini e anche di chi vi sia subentrato, acquistando una porzione immobiliare da un condòmino, a condizione che sia trascritto nei pubblici registri immobiliari, siccome espressione di autonomia negoziale.
Per maggiore chiarezza, poi, i giudici di terzo grado ribadiscono che il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale e che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto, come, ad esempio, vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro architettonico.
In particolare, il regolamento contrattuale che si caratterizza per essere stato predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato con i singoli atti di acquisto dai condòmini, ovvero adottato in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condòmini, può derogare od integrare anche la disciplina legale, stante la disponibilità della materia, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà e può, dunque, legittimamente dare una definizione più rigorosa del limite del decoro architettonico, estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione o in quello della manifestazione negoziale successiva, come, ad esempio, vietando l’apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni dell’edificio, oppure subordinandola al consenso dell’amministratore del condominio, o validamente derogare alle disposizioni del Codice Civile e arrivare al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio.